Heb ik een omgevingsvergunning nodig?

Niet elke verbouwing is vergunningsplichtig. Er zijn drie categorieën.

Vergunningsvrij betekent dat je mag bouwen zonder aanvraag. Dat geldt voor veel kleine ingrepen: een dakkapel aan de achterzijde, een aanbouw binnen bepaalde afmetingen, een schuur in de achtertuin. De exacte grenzen hangen af van de grootte, de locatie en het bestemmingsplan van jouw gemeente.

Meldingsplichtig betekent dat je de gemeente informeert, maar geen toestemming hoeft te vragen. Dit speelt bij bepaalde constructieve wijzigingen.

Vergunningsplichtig betekent dat je een officiële aanvraag doet en moet wachten op goedkeuring voor je begint. Dit geldt altijd bij nieuwbouw, bij grotere aanbouwen, bij wijzigingen aan de gevel aan de straatzijde en bij constructieve ingrepen aan de dragende structuur van de woning.

Doe altijd eerst de vergunningscheck op het Omgevingsloket voor je aanneemt dat jouw project vergunningsvrij is. Dat kost vijf minuten en voorkomt een hoop problemen achteraf.

Wat kost een omgevingsvergunning?

De kosten van een omgevingsvergunning bestaan uit legeskosten. Die worden berekend door de gemeente en zijn afhankelijk van de bouwkosten van het project.

Voor een aanbouw of verbouwing liggen de legeskosten doorgaans tussen de 2 en 5 procent van de totale bouwsom. Bij een verbouwing van 80.000 euro betaal je dus tussen de 1.600 en 4.000 euro aan leges. Bij nieuwbouw loopt dat bedrag hoger op.

Belangrijk om te weten: legeskosten zijn verschuldigd vanaf het moment dat de aanvraag in behandeling wordt genomen, ook als de vergunning wordt geweigerd. Je betaalt dus voor de beoordeling, niet voor de uitkomst.

Naast de legeskosten komen de kosten van de architect die de aanvraag voorbereidt en indient. Meer over wat een architect kost bij een vergunningsaanvraag lees je in dit artikel over de kosten van een architect.

Hoe lang duurt het aanvragen van een omgevingsvergunning?

De reguliere procedure duurt 8 weken. In die periode beoordeelt de gemeente de aanvraag en geeft toestemming of wijst af. De gemeente kan de termijn eenmalig verlengen met 6 weken, tot maximaal 14 weken.

De uitgebreide procedure, die van toepassing is bij complexere projecten of afwijkingen van het bestemmingsplan, duurt 26 weken en kan in sommige gevallen oplopen tot een jaar.

Reken bij een verbouwing met vergunning altijd op minimaal drie maanden tussen het indienen van de aanvraag en het moment waarop je kunt beginnen. Wie dat niet inplant, loopt vertraging op die de aannemer niet altijd kan opvangen.

Wat levert een architect op bij de vergunningsaanvraag?

Een architect bij een omgevingsvergunning doet meer dan tekenen. Hij beoordeelt vooraf of het plan vergunbaar is, wat betekent of het past binnen het bestemmingsplan en aan de welstandseisen voldoet. Als dat niet het geval is, past hij het ontwerp aan voor het wordt ingediend. Dat voorkomt een afwijzing en de bijbehorende nieuwe aanvraag, nieuwe wachttijd en nieuwe legeskosten.

Daarnaast stelt de architect alle benodigde tekeningen en berekeningen op die de gemeente vereist. Dat zijn situatietekeningen, plattegronden, geveltekeningen, doorsneden en soms constructieberekeningen. Een onvolledige aanvraag wordt niet in behandeling genomen en er begint geen termijn te lopen.

Een architect kent de lokale welstandseisen en het bestemmingsplan van jouw gemeente. In Rotterdam, Schiedam en de regio ken ik de gemeentelijke eisen en weet ik hoe een aanvraag is opgebouwd die direct in behandeling wordt genomen. Meer officiële informatie over de omgevingsvergunning vind je op de website van de Rijksoverheid.

Vergunningsvrij verbouwen: de valkuilen

Vergunningsvrij betekent niet zonder regels. Ook bij vergunningsvrije bouw gelden het Bouwbesluit en de eisen aan constructieve veiligheid, brandveiligheid en energieprestatie. Een aannemer die zegt dat iets vergunningsvrij is, heeft niet altijd gecheckt of het ook aan die technische eisen voldoet.

De meest voorkomende valkuil: een aanbouw of dakopbouw die qua afmetingen vergunningsvrij is, maar constructief niet deugdelijk wordt uitgevoerd omdat er geen architect bij betrokken is geweest. Het resultaat is een verbouwing die later bij verkoop problemen geeft of die structureel faalt.

Vergunningsvrij bouwen zonder architect is mogelijk. Vergunningsvrij bouwen zonder goed na te denken over de constructie is een risico dat je later betaalt.

Wat nu?

Of je nu een aanbouw, een dakopbouw, een verbouwing of nieuwbouw overweegt: de eerste stap is inzicht in wat je huis nodig heeft en wat dat vraagt aan vergunningen en ontwerp.

De Quickscan is een goede eerste stap als je wil weten wat er speelt in jouw huis en welke ingrepen het meeste verschil maken. Geen tekeningen nodig, geen vakkennis vereist. Wel een helder startpunt voor het gesprek met een architect.


Veelgestelde vragen over omgevingsvergunning aanvragen

Hoe vraag ik een omgevingsvergunning aan?

Een omgevingsvergunning aanvragen doe je via het Omgevingsloket op omgevingsloket.nl. Je hebt hiervoor een DigiD nodig. Voor de aanvraag heb je tekeningen nodig die voldoen aan de eisen van de gemeente: een situatietekening, plattegronden, geveltekeningen en soms constructieberekeningen. Een architect kan deze stukken voor je opstellen en de aanvraag namens jou indienen.

Wat kost een omgevingsvergunning in Rotterdam of Schiedam?

De legeskosten voor een omgevingsvergunning in Rotterdam en Schiedam worden berekend als percentage van de bouwkosten. Voor een verbouwing van 80.000 euro liggen de legeskosten doorgaans tussen de 1.600 en 4.000 euro. Het exacte percentage verschilt per gemeente en per type aanvraag. Controleer de legesverordening van jouw gemeente voor de actuele tarieven.

Heb ik een architect nodig voor een omgevingsvergunning?

Een architect is niet wettelijk verplicht voor een omgevingsvergunning, maar in de praktijk onmisbaar voor complexere aanvragen. De gemeente vereist tekeningen die voldoen aan strikte technische eisen. Een architect kent die eisen, weet wat de gemeente verwacht en voorkomt een afwijzing op formele gronden. Bij nieuwbouw en grotere verbouwingen is het bijna altijd voordeliger om een architect in te schakelen dan een aanvraag zelf in te dienen die wordt afgekeurd.

Hoe lang duurt een omgevingsvergunning aanvragen?

De reguliere procedure duurt 8 weken. De gemeente kan de termijn eenmalig verlengen met 6 weken. Bij complexere projecten of afwijkingen van het bestemmingsplan geldt de uitgebreide procedure van 26 weken. Tel hierbij de voorbereidingstijd van de aanvraag op, gemiddeld 4 tot 8 weken voor een architect om de stukken op te stellen. Reken voor een vergunningsplichtige verbouwing op minimaal drie maanden voor je kunt beginnen.

Wat is het verschil tussen een omgevingsvergunning en een bouwvergunning?

De bouwvergunning bestond voor 2010 als aparte vergunning. Sinds de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is de bouwvergunning opgegaan in de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning dekt nu meerdere activiteiten tegelijk: bouwen, slopen, monumenten, milieu en ruimtelijke ordening. In de praktijk wordt de term bouwvergunning nog steeds veel gebruikt, maar officieel heet het omgevingsvergunning.